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在楼市的底层逻辑里，永远离不开人口的支撑。
为何大湾区能成为全国人民的置业热土，除了绑定港澳、沿海资源等硬性因素，更值得关注的是，大湾区城市群净流入人口在增多。
在2019年流入人口最多的TOP10中，大湾区就占了4个城市，分别为东莞、广州、深圳、惠州。
相比收缩性城市，深圳、东莞、广州、佛山、珠海，几乎成为了大家一致看好的城市。
早前，官方文件发布大湾区2019年常住人口数据。结果显示，珠海常住人口相比去年，增长率达7%，位居第一。
但是，大家也注意到了，珠海常住人口总量仅有202.37万，比中山还少135.63万人，位于湾区最末尾。
人口基数少，意味着增长空间大。常住人口的增长率最高，并不能说明问题。
这就好比，如果同样分给珠海和中山20万人，但由于珠海基数小、分子数更小，分母不变的情况下，珠海的比值也就更高。
这时候，用户籍人数的增长情况或许更能说明问题。因为户籍人数意味着扎根落户、可以反映更真实的购房需求。
相比投资客依赖政策宽松而买房卖房，落户而购房的人群是切实的增强了市场的购买力，及二手房的流通性。对房价也是实打实的良性促进。
01
大湾区城市，户籍人口到底增长多少？
特此，凤凰君统计了大湾区城市，2013年-2019年，7年间的户籍人口增长情况。
数据显示，户籍人口增加人数最多的前三名分别为深圳、广州、东莞；增幅排名前三位则为深圳、东莞、珠海。
不难看出，同时满足户籍人口增加数量最多、增幅最大的为深圳、东莞。刚好在这次疫情期间，两个城市的二手房涨幅都非常可观。
其次，在对深圳、东莞政策加码之后，广州紧随其后，也承接了一波热钱。
那么，珠海呢？
即使户籍人口增幅明显，但珠海人口基数尚处低位，较难大幅搅动市场，还处于不温不火的状态。
但好在，珠海的环境值在全国常年位列前茅，这也是为何近年来外地人纷纷迁移珠海的重要原因之一。
目前，整体还是以横琴自贸区为领涨区，带动西区补涨。高新区则是作为“临深城市”接驳地，而被大众所看好
凤凰君认为，珠海未来楼市的动能，主要还是得看人口的增幅。
02
大湾区小学生在校人数变化
除了户籍人口，另一个数据则是小学生的人数变化，两者结合来看，对楼市的判定更趋准确。
为何选用小学生的人数，作为指标呢？凤凰君认为有几点可以参考：
首先，小学生人数几乎可以判定周边住户的多少。因为目前的学区政策，前提为人户一致，才能入读。这一波人为本地购买力、未来可能成为行走的房票。
其次，小学生人数也侧面反映了城市年轻人的活力。有数据表明，大湾区的城市群较长三角更趋年轻化。城市人口年轻化，更能促使企业发展，反作用于年轻人，则更具购房实力。
下面，我们来看看珠海近几年小学生的人数：
2016，在校生15.53万人，增长4.4%
2017，在校生16.22万人，增长4.44%
2018，在校生17.21万人，增长6.1%
2019，在校生18.2万人，增长5.8%
也就是说，珠海小学生在校生人数，在2016-2019年，增加了2.67万人，增幅为17.2%。我们看看它在大湾区城市中，排在哪个位置。
据凤凰君统计，2016-2019年，小学生增加人数最多的前三名分别为深圳、广州、佛山；增幅排名前三的为佛山、深圳、珠海。
两者重合的部分为深圳、佛山。这两个城市的小学生人数既是增长最多，又为增幅最大。
延伸至楼市，可以判断这两个城市的本土购买力非常强大，二手房市场未来更为健康。
珠海的小学生在校人数，同样为最末尾，但是由增幅可看出，有奋起直追之势。
03
珠海的人均GDP变化非常亮眼
根据2009-2019年大湾区城市人均GDP变化，十年增长量排名前三分别为深圳、珠海，广州。而深圳、珠海的增长量已破10万。
增幅排名前三为珠海、肇庆、惠州。
这一次，两者重合的部分只有珠海。我们注意到，珠海的人均GDP增长量几乎接近深圳。
这说明，珠海虽在人口、面积方面弱于一线城市，但人均经济实力、消费水平较高。或者说，在珠海定居的普遍为优质人群。
04
珠海的供应能被消化吗？
众所周知，城市的产业能带来就业机会，引来人口。
另一方面，如果城市的产业良性发展，则让政府不过于依赖土地财政，让楼市供需更为平衡。
这样的规律，放在广州可以看出，增城由于长期的天量供应，而沦为睡城。甚至在疫情期，部分楼盘跌落至面粉价。
相反，珠海的横琴作为国家自贸区，由于住宅用地稀缺的因素，房价处于高位。
同理，深圳人多地少，僧多粥少下，外溢至临深城市，助推了房价的上涨。
那近几年珠海的住宅供地如何？
2018-2020年，珠海每年计划的住宅用地供应水平维持在242～324万平方米。对比广州，每年的宅地供应则是500万平方米以上。
但是，相对来看，广州的户籍人口约为珠海的十倍，是有能力消化的。政府也有这个底气。
网上有一组数据显示：
珠海近3年常住人口共增加34.84万人，如果按照每户3人计算，大约11.6万户。
2017-2019年新增住宅约7.2万套，但2012-2016年新房供应15万套，而2012-2016新增常住人口10.77万，大约是3.6万户。 粗略算一算15-3.6+7.2-11.6=7万套 也就是说哪怕近3年人口增长有提速，新房库存数量降低到7万套左右，按照现在人口增长速度，也大概还有2年多时间。
所以，珠海的房子有一半被外地人买走也就不足为怪了。
▲ 图源：国民经略
综上所述，凤凰君认为，深圳堪称宇宙中心，为情理之中。东莞人口增幅可观，基底不差。
佛山小学生人数稳步增长，未来可能成为黑马。至于珠海，天生资质不错，各项指标的增幅都很不错，但楼市的发展，需要人口来补足。
因此，如果你决定投资或是移居大湾区，第一梯队毫无疑问为：深圳、广州。第二梯队的排序则是：珠海、东莞、佛山。
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